Орендна плата за землю (паї, ОСГ): чи можна її не платити під час війни?
Зрозуміло, що у період дії воєнного стану, в силу різноманітних несприятливих економічних, логістичних, організаційних та інших причин, у орендаря земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть виникати певні складнощі з виконанням договору оренди землі. У першу чергу це стосується обов'язку з своєчасної та повної сплати орендних платежів на користь орендодавця.
Очевидно, що фермери та сільськогосподарські підприємства зараз знаходяться в непростій ситуації. Але, з іншого боку, орендодавці зацікавлені у своєчасному та стабільному отриманні доходу від здачі своєї землі в оренду.
Що з цього приводу каже закон? Чи є якісь особливості сплати орендної плати в період воєнного стану?
Дане питання є наразі актуальним, адже на практиці договорами передбачена сплата орендної плати саме в кінці року.
Спробую дати відповіді на найбільш поширені питання, які зараз виникають у власників паїв та інших сільськогосподарських ділянок з приводу орендної плати.
Чи є введення воєнного стану підставою для відстрочення сплати орендної плати або сплати її в неповному обсязі?
Ні. Саме по собі запровадження воєнного стану автоматично не звільняє орендаря від належного виконання обов'язку зі сплати орендної плати.
Іноді представники орендарів повідомляють орендодавцям про те, що війна є форс-мажором, а тому орендна плата може не сплачуватися.
Якщо детально не вдаватися в юридичні тонкощі, форс-мажор, за загальним правилом, звільняє сторону договору не від виконання самого зобов'язання (в даному разі обов'язку сплатити орендну плату), а лише від відповідальності за його невиконання (сплати штрафних санкцій тощо).
Деколи в договорах оренди землі може бути зазначено, що настання форс-мажорних обставин є підставою як для звільнення від відповідальності за невиконання зобов'язання так і підставою для звільнення від виконання самого зобов'язання на час дії таких обставин.
Але, як свідчить судова практика, сам по собі факт військової агресії російської федерації проти України не може бути визнаним беззаперечним доказом існування форс-мажорних обставин щодо будь-якого договірного зобов'язання. Обставини, які виникли у зв'язку з війною, для визнання їх форс-мажорними обов'язково мають безпосередньо впливати на можливість виконання стороною договору свого обов'язку. Тобто сторона, яка посилається на такі обставини, повинна довести зв'язок між неможливістю виконання договору та військовими діями. Якщо в Донецькій чи Луганській областях такий зв'язок, як правило, очевидний, то, наприклад, щодо Полтавської області однозначно так стверджувати не можна.
Також варто пам'ятати, що недодержання своїх обов'язків контрагентами орендаря, відсутність на ринку товарів (наприклад певних видів добрив чи посівних матеріалів), потрібних для виконання зобов'язання, відсутність у орендаря необхідних коштів, самі по собі взагалі не можуть розглядатися як форс-мажорні обставини (стаття 617 Цивільного кодексу України).
Чи можна розірвати договір оренди землі у разі несплати орендарем орендної плати?
Підставою для розірвання договору оренди землі є, зокрема, систематична несплата орендної плати (пункт “д” частини першої статті 141 Земельного кодексу України). У практиці Верховного Суду під систематичною несплатою орендної плати розуміється її несплата в погоджений строк протягом двох та більше разів.
Також підставою для розірвання договору слугує систематична сплата орендної плати не в повному обсязі.
Якщо навіть орендар сплатить заборгованість після вашого звернення до суду - це його не врятує. Оскільки це жодним чином не спростовує факт неналежного виконання зобов'язання щодо сплати оренди.
Чи може орендар самостійно змінити форму оплати за користування земельною ділянкою з грошової на натуральну (зерном, олією, борошном, цукром тощо)?
Ні, не може. Закон України “Про оренду землі” (стаття 22) визначає, що орендна плата справляється у грошовій формі. Водночас, цією ж статтею передбачено, що за згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Тобто, натуральна форма розрахунків може бути запроваджена лише за згодою обох сторін, а не самостійно орендарем, наприклад через відсутність в останнього можливості вигідно продати продукцію та отримати грошові кошти, необхідні для розрахунку з орендодавцем.
Яка відповідальність орендаря у разі несвоєчасної виплати орендної плати?
Як правило договором оренди передбачена сплата пені за несвоєчаснездійснення орендарем розрахунку з орендної плати (наприклад 0,01% від несплаченої суми за кожен день прострочення). Також в такому разі орендар зобов'язаний сплатити орендодавцю інфляційні втрати і 3 % річних від простроченої суми.
Чи може орендар продовжити користуватися вашою земельною ділянкою якщо строк оренди закінчився під час воєнного стану?
Перехідними положеннями Земельного кодексу України передбачено, що вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зокрема, договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, до набрання чинності Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель” (Закон № 2698-IX). Тобто якщо строк користування земельною ділянкою закінчився в період з 24.02.2022 р. до 19.11.2022 р. (дата набрання чинності Законом № 2698-IX), то договір оренди такої земельної ділянки вважається автоматично поновленим на один рік.
На моїй сторінці у Facebook ви можете прочитати багато інформації щодо юридичних питань, які стосуються земельних, майнових, сімейних, трудових та інших відносин. Знайти корисні інструкції, а також - проконсультуватися зі мною. Переходьте за посиланням, додавайтеся в друзі! І пам'ятайте - тільки законні дії дадуть результат!
Разом ми сильні та непереможні! Слава Україні!
