Як достроково припинити договір оренди землі!

Власники мають різні мотиви, які спонукають їх до припинення орендних відносин: хочуть самі обробляти наділ; орендар неналежно виконує умови договору; інший фермер або аграрій пропонує більше вигідні умови; або ж власник надумав продати землю.

Найбільш простий спосіб дострокового припинення договору оренди землі - ЗА ЗГОДОЮ СТОРІН. Але досягають такого порозуміння далеко не всі. Тому майже в усіх випадках розірвання договору здійснюється В СУДОВОМУ ПОРЯДКУ.

Які найбільш поширені підстави для розірвання орендних відносин у судовому порядку?

1. Орендар порушує зобов’язання щодо виплати орендної плати

Звичайно, власник здає в оренду свою землю з метою отримання матеріальної вигоди. Тому підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата орендної плати (пункт “д” частини першої статті 141 Земельного кодексу України). Тобто, несплата в погоджений строк протягом двох та більше разів (про це свідчить практика Верховного суду).

Також підставою для розірвання договору слугує систематична сплата орендної плати не в повному обсязі.

Якщо навіть орендар сплатить заборгованість після вашого звернення до суду - це його не врятує. Оскільки це жодним чином не спростовує факт неналежного виконання зобов'язання щодо сплати оренди.

2. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням

Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди (стаття 24 Закону України
“Про оренду землі”).

Про нецільове використання земельної ділянки може свідчити, зокрема, незабезпечення її обробітку (простій), що призводить до забур’янення землі та зменшення її родючості, розорювання сіножатей, пасовищ тощо. Факт нецільового використання ділянки може задокументувати орган місцевого самоврядування.

3. Передача орендованої земельної ділянки в суборенду

Суборенда можлива тільки якщо це прописано в договорі або в письмовій згоді власника, і земля не змінює цільового призначення (стаття 8 Закону України “Про оренду землі”).

Тому якщо орендар передав вашу земельну ділянку в суборенду іншій особі за відсутності такої опції у договорі та без отримання на це вашої письмової згоди - ви маєте всі підстави для звернення до суду з вимогою про розірвання договору.

4. Інші випадки, що передбачені договором

Договори оренди земельної ділянки складають переважно юристи орендаря. Відповідно, їх умови спрямовані на максимальний захист власних інтересів.

Проте, бувають випадки, коли договори оренди мають додаткові підстави для розірвання. Наприклад, зміна керівника підприємця-орендаря. Верховний Суд своєю практикою показує, що підтримує розірвання договору за таких обставин, з огляду на обов'язковість для сторін договору погоджених ними ж умов.

Також трапляються випадки, коли в договорі підставою припинення договору є зміна власника земельної ділянки (хоча в Законі України “Про оренду землі”, зазначено, що це не є підставою для зміни або припинення договору). В такому випадку орендодавець може розраховувати на розірвання договору, якщо він, наприклад, успадкував ділянку від родича, тобто мала місце зміна власника.

Як бачимо, кожен договір оренди землі може містити унікальні підстави для його розірвання.

ВАЖЛИВИЙ НЮАНС!

На жаль, часто недобросовісні орендарі, БЕЗ ВІДОМА ВЛАСНИКІВ ЗЕМЕЛЬ, підписують договори оренди чи угоди про їх продовження. В такій ситуації потрібно встановити та довести в суді, що документ підписували не ви. Для цього проводиться відповідна експертиза.

З юридичної точки зору мова у цьому випадку йтиме не про розірвання договору або визнання його недійсним (оскільки договір в такому випадку не є укладеним), а про повернення земельної ділянки. Цей нюанс є дуже важливим! Оскільки неправильне обрання способу захисту в суді не дасть бажаного результату, навіть незважаючи на те, що експертиза буде на вашому боці та встановить, що документ підписували не ви.

Знайте свої права землевласника, вивчайте умови договорів ще до їх підписання!