Як правильно укласти договір оренди житла?

Хто може здавати житло в оренду?

Передати житло в оренду може власник або його представник, наділений відповідними повноваженнями. Також це можуть робити орендар або управитель нерухомості, якщо власник документально дозволив їм такі дії. Тому найперше, що потрібно зробити перед укладенням договору оренди — це впевнитись, що перед вами дійсно людина, уповноважена здати конкретну квартиру чи будинок.

Довести це можна відповідними документами. Наприклад, свідоцтвом про право власності на об’єкт нерухомості, про право на спадщину (з відміткою про державну реєстрацію права власності), витягом із державного реєстру речових прав тощо. Обов’язково порівняйте паспортні дані орендодавця з інформацією у документах, що засвідчують право власності на житло. Зробіть копії його документів для себе.

Перевірити актуальність наданих вам документів можна через інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У ній вказується інформація про власника та наявність будь-яких обтяжень на нерухомість. Проте, якщо право власності на житло зареєстроване до 2013 року, в реєстрі може не виявитися цієї інформації. Тоді дізнатися про власника можна у БТІ за місцем знаходження житла.

Зверніть увагу: якщо квартира перебуває у спільній власності, передача її в оренду одним із власників можлива лише з письмового дозволу інших.
 

Що зазначати у договорі оренди?

Згідно із Цивільним кодексом України,  договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх його істотних умов. За законом, такий документ укладається у письмовій формі.

В угоді оренди житлових приміщень обов’язково мають бути вказані предмет договору та вартість користування нерухомістю. Також необхідно прописати термін дії документу. У разі довгострокової оренди житла (понад один рік) обов’язково треба вказати осіб, які проживатимуть разом із орендарем.

Також детально прописують права та обов’язки сторін, гарантії, підстави для дострокового розірвання та умови пролонгації документу. Крім цього, у договорі оренди можна прописати порядок розрахунків за житло та комунальні послуги, право суборенди, вказати останні показники лічильників, порядок здійснення ремонту житла, описати стан квартири на момент укладення договору тощо. З власної практики знаю: чим більше деталей письмово зафіксовано в угоді, тим менше спірних питань може виникнути у подальшому.

На який строк укладається договір?

Цивільний кодекс вказує: якщо у договорі оренди не вказаний термін його дії, він вважається укладеним на п’ять років. При цьому необхідно врахувати порядок та умови продовження дії документу та переважне право орендаря на отримання цього приміщення на новий термін. Якщо ж договір оренди укладається менш ніж на один рік, орендар позбавляється такого права.

Не пізніше ніж за три місяці до завершення дії договору орендодавець може запропонувати орендарю укласти нову угоду на схожих умовах або попередити про відмову від подальшої співпраці. Якщо такого попередження не було, і орендар не звільнив помешкання, договір вважається продовженим автоматично.

У разі продажу житла, яке здавалося в оренду, орендар має переважне право на його придбання. Але знову ж таки, тільки у випадку, якщо договір оренди укладений більш ніж на один рік.
 

Розірвання договору оренди житла

Знову дивимося Цивільний кодекс: орендар має право у будь-який час відмовитися від договору оренди, письмово попередивши про це орендодавця за три місяці. Якщо разом із орендарем мешкають інші особи, вони теж повинні дати згоду на виселення.

Коли орендар звільнив помешкання без попередження, той, хто здавав житло, має право вимагати плату за користування приміщенням за ті самі три місяці. Але тільки якщо доведе, що не зміг укласти аналогічний договір оренди житла з іншою особою. У свою чергу, орендар може відмовитися від угоди, якщо приміщення стало непридатним для постійного проживання.

Договір також можна розірвати за рішенням суду. Наприклад, у разі, коли орендар не платить за житло шість місяців, а при короткостроковій оренді — понад два рази поспіль. Скасувати угоду можна і тоді, коли орендар чи пов’язані із ним особи завдали помешканню руйнувань.

Як бачимо, законодавство чітко визначає умови надання житла в оренду та фіксує права обох сторін. У будь-якому разі, перш ніж підписувати договір, проконсультуйтесь із юристом. Адже ваш підпис на договорі, навіть якщо документ не засвідчений нотаріально, означає, що ви повністю згодні із написаним.

Найчастіше питання, яке виникає під час підписання договору оренди житла — чи обов’язково його потрібно засвідчувати нотаріально? Як адвокатка з нерухомості, я завжди говорю клієнтам: такий документ укладається у простій письмовій формі і не потребує візиту до нотаріуса. Однак, за вимогою однієї зі сторін договір може бути посвідчений нотаріально.
 

Чи можна не сплачувати орендну плату через воєнний стан?

У час великої війни, я чую це запитання доволі часто. У такій ситуації українці опинилися вперше. Проте, впевненості орендарям може додати лист Торгово-промислової палати України. У ньому організація засвідчила військову агресію Російської Федерації проти нашої держави як форс-мажорні обставини, які можуть впливати на виконання сторонами умов договору.

Проте, фахівці ТППУ відзначають: настання форс-мажорних обставин звільняє сторону саме від сплати штрафу або пені, але не від орендної плати. При цьому орендар має довести, що завадили виконанню договору саме форс-мажорні обставини.

Традиційно раджу вам «лайфхак»: перед підписанням договору оренди заручитися підтримкою кваліфікованого юриста, який точно вивчить всі деталі та допоможе укласти угоду правильно та безпечно.