Підробка документів на нерухомість: як не потрапити на гачок аферистів
Попри повномасштабну війну, ринок нерухомості в Україні живе, і операції оренди або купівлі-продажу здійснюються щодня. Проте, підібравши для себе найкращий варіант житла, не поспішайте розслаблятися, адже шахраї можуть користуватися різними схемами введення в оману.
Сьогодні поговоримо про такий вид шахрайства, як використання підроблених документів. Також я розповім, як не потрапити у неприємну ситуацію та придбати житло прозоро і чесно.
Посередники не дають ознайомитися із документами? Тривожний сигнал
Як адвокатка з нерухомості, я добре знаю, що підробка документів — одна із поширених махінаційна ринку вторинного житла. Із власного досвіду та розповідей колег я вирахувала, що близько 3% угод на вторинному ринку відбуваються з підробленими документами.
Кваліфікований юрист завжди побачить ознаки шахрайства, навіть якщо вони — добре замасковані. Одна з таких ознак — відсутність необхідних документів і небажання посередника знайомити покупця із власником житла. У таких випадках ділки запевняють, що всі папери — в повному порядку, алепокажуть їх лише у день угоди. Мовляв, хвилюватися не варто, адже нотаріус сам усе перевірить.
За законом нотаріус не зобов’язаний визначати справжність документів. Нотаріус не несе відповідальності, якщо однією із сторін подана не правдива інформація. Тому, якщо аферисти передалипідроблені папери, нотаріус може завірити договір купівлі-продажу. І не нестиме відповідальності за те, що право власності виявиться фальшивим. Також, як показує моя практика, нотаріуси і самі можуть бутиучасниками шахрайських схем.
Якщо вас не хочуть знайомити із власником квартири, є ризик, що і він — потенційна жертвашахраїв. Адже житло можуть продавати без йогозгоди. Коли реальний власник дізнається про угоду з підробленими документами, він оскаржуватиме такі дії і легко виграє суд. Покупець же зможе повернути гроші, тільки якщо поліція затримає шахраїв. Тому япостійно раджу клієнтам відмовлятися від сумнівнихваріантів та розглядати інші пропозиції.
Немає повного пакету документів — немає угоди
У моїй практиці була історія: до мене звернулися клієнти, які зацікавилися квартирою та попросили супроводжувати угоду. Як з’ясувалося у результаті перевірки, нерухомість належала декільком особам. Один із власників перебував за кордоном і через карантин не міг приїхати в Україну. Тож мав надіслати нотаріально завірену довіреність на продаж житла.
За законом, закордонний документ має бути апостильованим. Не лякайтеся цього складного слова. Воно значить, що згода на продаж повиннамати спеціальний державний штамп, який засвідчує дійсність підписів під нею. Але у згаданому випадкунам надіслали звичайну довіреність, підписанунотаріусом без апостиля. Я пояснювала продавцю, що цього недостатньо для проведення угоди і потрібно апостилювати довіреність. Зрештою, продавець мене почув, документи доробив і угода відбулася.
Коли документи для угоди не оформлені належно, це створює ризики для покупця. Адже рано чи пізно угоду можуть визнати незаконною.
Зазвичай покупець може повернути власні гроші в обмін на квартиру. Але я завжди наголошую:клієнту повертають саме ту суму, що зазначена в договорі купівлі-продажу. Якщо там навмисно вказали занижену вартість квадратних метрів,наприклад, щоб не платити додаткові податки, то тільки на ці кошти й можна розраховувати.
Що робити, щоб максимально себе захистити?
Зі своєї практики раджу ретельно перевіряти продавця та його право власності у державних реєстрах. А якщо документи видані до 2004 року — інформація є тільки на паперових носіях у органахБТІ, куди потрібно звертатися за отриманням довідки про підтвердження права власності. Також необхіднодізнатися, чи не фігурує нерухомість у реєстрі судових рішень, тому як зацікавлена квартира, будинок або земельна ділянка можуть бути предметом судового спору. Це убезпечить вас від неприємних сюрпризів у подальшому.
Головне, на мою думку: щоб точно не стати жертвою аферистів, краще звернутися за допомогою до кваліфікованого юриста. Який тривалий час працює у цій сфері і знає, як вирішувати навіть ті питання, що, на перший погляд, здаються дуже складними. У порівнянні із витратами грошей у разі можливих проблем, послуги таких фахівців коштують небагато. Зате ви можете бути впевненими: угода купівлі-продажу буде оформлена прозоро і безпечно. Тому надалі вам немає про що турбуватися, а залишається лише насолоджуватися омріяною квартирою чи будинком.
А про те, як уберегтися від інших методів шахрайства на ринку нерухомості, я детально розповім у наступних блогах. Говоримо про складні юридичні питання простою і зрозумілою мовою.
