Доступна іпотека, захист інвесторів або про що новий законопроєкт №5091

Ринок первинної нерухомості наповнений багатьма проблемами, головні з яких – це низька прозорість, відсутність захисту покупців майбутніх квартир та як наслідок низький рівень довіри до забудовників. 

Ще є проблеми з непрацюючою іпотекою та в принципі врегулюванням ринку, але про це далі.

Недобудови та обмануті інвестори

У випадку, якщо ви купуєте квартиру на етапі котловану – ви ризикуєте. Так чи інакше, завжди є ризик, що щось піде не так. Проте, якщо все ж так і сталося причини може бути дві – недобросовісність забудовників та/або відсутність ефективної законодавчої бази.

Законопроєкт №5091 є системно пропрацьованим і ось що він пропонує в контексті захисту споживачів від недобудов та шахрайства:

1. Забудовник не зможе продавати квартири, поки не зареєструє в реєстрі Міністерства юстиції кожну як окремий об’єкт майнових прав

Таким чином, така реєстрація унеможливить махінації з поділом, наприклад, великих квартир на декілька менших. Як і унеможливить продаж нежитлових приміщень (підвалів, горищ і так далі)

При цьому для того, щоб отримати доступ до цього реєстру, потрібно надати УСІ необхідні дозвільні документи. Таким чином, спочатку «стулья», потім гроші.

2. В разі зміни забудовником технічних характеристик квартири, перепланування без згоди власника – це буде підставою для розривання договору.

Так само, як і порушення встановленого терміну здачі в експлуатацію об’єкта на понад шість місяців. 

3. У договорах першого продажу має бути закріплено зобов’язання продавця не лише добудувати, а й під’єднати його до інженерних мереж на постійній основі.

Окрім того, забудовник на своєму вебсайті зобов’язаний опублікувати детальну інформацію про об’єкт і розкрити дані про себе та кінцевих бенефіціарів. Це про прозорість та довіру.

4. Впровадження гарантійної частки

Іншими словами це частина недобудованого будинку (частку визначить Кабмін), що є замороженою до моменту, поки забудовник не здасть будинок в експлуатацію. Тобто, якщо щось йде не так, ця гарантійна частка може стати джерелом коштів для того, аби дофінансувати будівництво. Здебільшого їх вистачить на повне або принаймні переважне покриття витрат на добудову

5. Введення понять «майбутній об’єкт нерухомості» та «спеціальне майнове право»

Що це дасть на практиці? Інвестор у будівництво купуватиме не обіцянки, а зареєстроване право на майбутній об’єкт. Це, по-перше, унеможливить повторний продаж одного й того самого об’єкта. По-друге, дасть змогу вже на цьому етапі розпоряджатися об’єктом, адже покупець матиме спеціальне майнове право.

Доступна іпотека

До 2023 року вже затверджена програма доступної іпотеки під 3% для військових, лікарів, вчителів і науковців, має розширитись для всіх, хто потребує житло, але зі ставкою 7%.

Законопроєкт №5091 вносить зміни — зобов’язання за іпотекою будуть поширюватися також на неподільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутній об’єкт нерухомості. Предметом застави може бути спеціальне майнове право на майбутнє житло – тобто можна буде взяти іпотеку навіть на ще не побудовану квартиру 

Таким чином збільшується кількість іпотечних договорів — вибір об’єктів під іпотеку зросте за рахунок майбутніх об’єктів нерухомості. Водночас попит на іпотеку допоможе стимулювати нове будівництво.

Законопроєкт, що розробляла команда на чолі з Оленою Шуляк наблизить нас до доступної іпотеки, а також змінить непрозорі та інколи брудні ігри забудовників та, що найголовніше, підвищить попит як на іпотеки, так і на нове будівництво. Будівництво, яке є критично важливим для відбудови нашого майбутнього.