Тарифи на утримання будинку відмінено, але що далі ?...

Згідно з пунктом 1 першої статті закону "Про ЖКП", балансоутримувачем будинку, споруди, житлового комплексу, комплексу будівель і споруд є власник, або юридична особа, що за договором із власником утримує на балансі відповідне майно.

Таким чином, ані держава, ані територіальна громада, ані забудовник не можуть бути "балансоутримувачами", якщо вони не є одноосібними власниками та/або не мають договору з іншими співвласниками, та/або колективного рішення всіх співвласників багатоквартирного будинку щодо укладення договору про утримання будинку "на балансі".

"Балансоутримання" – не існує. ЖЕК просто збирає гроші для власних потреб.

Практично всі ЖЕКи в Україні обслуговують будинки без жодних правових підстав. Адже, за відсутності легітимного представництва колективного власника необхідна одностайна згода всіх співвласників будинку на те, щоб цей будинок обслуговував конкретний ЖЕК.

Такої згоди ЖЕКи в очі не бачили, а отже, є звичайними рейдерами. І питання: цей правовий бардак триває вже більше 20 років, але 99,99% українців не підозрюють про це, бо як каже Татьяна Монтян - ... украинцы характеризуются двумя качествами: они безумно любят считать деньги в чужом кармане, но при этом абсолютно неспособны разобраться со своим собственным имуществом. У них совершенно спокойно отнимают сотни, тысячи, десятки тысяч гривен…

Треба засвоїти прописні істини: обслуговувати свої будинки без посередників завжди дешевше.

Багатоповерхівки належать як співвласність власникам квартир та інших приміщень – і нікому, крім них: ані ЖЕКам, ані місцевим органам влади, ані державі. Отже ніхто, крім власників, дбати про ці будинки не зобов'язаний і не буде.

Ніхто нічого не ремонтуватиме. З 1998 року гроші з бюджету на капремонти не виділялися, бо це приватне майно, і ніхто про нього замість власників дбати не буде. Гроші, які платилися ЖЕКам– давно щезли, і ніхто їх не поверне. А отже, власники будинків, які не хочуть опинитися серед руїн – мають домовлятись та вирішувати проблеми спільно.

У власників будинків та в організацій, які обслуговують будинки (ЖЕКів) – абсолютно різні цілі. Власникам треба, щоб їхній будинок був у гарному стані. А обслуговувач –комерційна структура, яка прагне отримати прибуток. ЖЕКам байдужа доля будинків. Сподіватись, що ЖЕК без примусу та контролю власників доглядатиме будинок – можуть лише повні неадеквати.

ОСББ і ЖЕК – апріорі різні по сутності.

ОСББ – це механізм прийняття та примусового виконання колективних рішень щодо спільного неподільного майна. ЖЕК – це обслуговуюча організація.

Питання "ви за ОСББ чи за ЖЕК?" –безглузде за визначенням.

Щоб приймати рішення щодо спільного неподільного майна та домагатися їх виконання, потрібен інституційний механізм та "правила гри". Для багатоповерхівок механізм називається "квартирне товариство", КТ. У законодавстві є два види КТ – ОСББ та ЖБК. Обидва наразі малопридатні для прийняття й виконання колективних рішень щодо багатоповерхівок.

У будинку, у якому люди неорганізовані, комунальній мафії в особі ЖЕКів, чи фальшивих ОСББ, чи управляючих компаній – дуже просто мінімізувати витрати й максимізувати прибуток. Мешканці платитимуть, навіть не отримуючи послуг. Проконтролювати якість послуг може тільки реальний власник, який має повноваження й можливість не платити, якщо послуги – неякісні або відсутні.

Наразі ОСББ є юридичною особою незрозумілої правової природи, суміш громадської організації – оскільки обов'язкового членства не передбачено, – та "класичної" юридичної особи, яка може мати майно. При цьому ОСББ фактично не несе відповідальності за свою діяльність.

Згідно Рішення Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року (п. 1.1), визначено житловий комплекс як «єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс».

Разом з приватизацією квартири до суб’єкта приватизації переходять у колективну власність об’єкти загального користування, які належать до єдиного майнового комплексу.

Будинок, як «єдиний комплекс нерухомого майна» органами місцевого самоврядування не визначений, вісутні акти передачі у спільну власність власників будинку прибудинкової терторії, відсутня технічна документація на будинок, акти про технічний стан будинку. Отже ОСББ не має юридичних прав на власність — воно не дієздатне.

У чому ж тут законодавча проблема? Усе дуже просто. Згідно з постановою кабміну від 11 жовтня 2002 року № 1521 "Про реалізацію закону "Про ОСББ", передача житлового комплексу з балансу комунальної громади на баланс ОСББ разом з відповідною технічною документацією здійснюється в двомісячний термін після надходження відповідного звернення від ОСББ.

Але балансоутримувача фактично не існує, отже положення постанови № 1521 щодо передачі житлового комплексу з балансу на баланс є неможливими для виконання.

Це позбавляє новостворені ОСББ можливості розпочати господарську діяльність, адже ставить їх у повну залежність від попереднього управителя, органів місцевої влади та від монопольних утворень – водоканали, тепло-, енергопостачальні організації – які мають формальні підстави відмовляти новоствореним ОСББ у передачі їхніх будинків їм в управління та в укладанні договорів, оскільки для укладання договорів із монополістами потрібен величезний пакет документів.

Особливо якщо врахувати, що органи місцевого самоврядування не мають жодного відношення ні до якої документації, а особливо до тієї, яка є лише в забудовників та їхніх "кишенькових" ЖЕКів, отже, органи місцевого самоврядування фізично нездатні нічого "забезпечити" – зазначена норма є "мертвою".

А без документації – монополісти абсолютно на законних підставах не укладатимуть договори з новоствореними ОСББ.

Висновок: без ефективного механізму прийняття колективних рішень, власники багатоповерхівок приречені на житлово-комунальне рабство, а будинки – на руйнацію.

Попри всі перераховані системні законодавчі недоліки, деякі українські ОСББ таки примудряються ефективно управляти своїми будинками.

Але є ще одна можливість вирішити долю утримання будинків — ця можлвість закладена в ЗУ “Про житлово-комунальні послуги”, про що ми поговоримо наступним разом.

У блозі використані публікації досвідченого адвоката України - Татьяни Монтян.